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La Cour de Justice européenne condamne le régime fiscal des secondes résidences à l’étranger

La Belgique a de nouveau été condamnée par la Cour de justice de l’Union européenne pour son régime fiscal pour une résidence secondaire dans un autre État membre.

La question n’est pas nouvelle et n’est pas toujours bien comprise.

La Belgique perçoit une taxe sur tous les biens immobiliers, même si vous ne recevez pas de loyer pour ces biens.

Si vous n’êtes propriétaire que de la maison dans laquelle vous habitez, vous ne devez rien déclarer, à moins que vous ne louiez une partie de votre maison.

Si vous avez une deuxième résidence ou une propriété que vous donnez en location, vous déclarez le revenu cadastral. Ce revenu cadastral est augmenté de 40 % et indexé pour tenir compte de l’inflation. En gros, vous payez l’impôt sur 2,5 fois le revenu cadastral.

Si vous possédez des biens à l’étranger, les règles sont différentes. Vous devez déclarer soit le loyer réel que vous recevez (s’il est loué), soit la valeur locative d’une seconde résidence.  La valeur locative est le loyer que vous recevriez d’un locataire. En général, la meilleure chose à faire est de demander à un agent immobilier de vous donner une valeur locative. Vous ne pouvez pas déduire de dépenses, mais l’administration fiscale déduit automatiquement 40 % pour couvrir les frais d’entretien et de réparation. Vous pouvez toutefois déduire l’impôt sur le revenu que vous avez payé sur le bien immobilier à l’étranger.

Théoriquement, le régime fiscal applicable aux biens immobiliers en Belgique et à l’étranger devrait être le même car le revenu cadastral est la valeur locative théorique d’un bien immobilier en Belgique. Toutefois, le revenu cadastral a été fixé pour la dernière fois en 1975 et, malgré l’indexation, il ne reflète pas la valeur locative actuelle d’une maison. Une propriété à l’étranger est donc soumise à une imposition plus élevée en comparaison avec une propriété belge.

Il y a une différence. Les revenus de la propriété dans un autre pays sont généralement exonérés en Belgique en vertu de la convention préventive de la double imposition conclue entre la Belgique et ce pays. Néanmoins, la Belgique tient compte de ces revenus pour déterminer le taux d’imposition appliqué aux autres revenus imposables en Belgique. C’est ce qu’on appelle “l’exonération avec réserve de progressivité”.  Les revenus de la propriété à l’étranger pousseront les revenus belges dans une tranche plus élevée des taux d’imposition progressifs.

En 2014, la Cour de justice de l’Union européenne a déjà déclaré que l’obligation de déclarer la valeur locative d’un bien immobilier à l’étranger constituait une violation du principe de la libre circulation des capitaux garantie par le droit européen (affaire C-489/13, Verest et Gerards). La Belgique l’avait déjà admis en 2012. Le 12 avril 2018, la Cour a de nouveau condamné la Belgique (affaire C-110/17, Commission c. Belgique).

Cela signifie que la Belgique devra modifier sa législation pour assurer un traitement équivalent pour les immeubles en Belgique et les immeubles à l’étranger, mais la Cour européenne n’a fait aucune suggestion pour résoudre le problème. La décision sera soit d’augmenter l’impôt sur immeubles belges, soit d’accepter une autre forme d’évaluation immobilière. Pour les résidences secondaires, l’administration fiscale accepte déjà l’équivalent français du revenu cadastral, la “valeur locative”, mais tous les pays n’ont pas cet équivalent. Ils tiennent compte de la valeur vénale d’un immeuble, dans ce cas l’administration accepte une valeur fixe telle que 2% de la “valor cadastral” espagnole ou 4% de la valeur d’un bien immobilier aux Pays-Bas.

Une solution pourrait être d’exonérer simplement les revenus provenant de biens à l’étranger sans progression. L’avenir nous le dira.

Author: Marc Quaghebeur

Marc Quaghebeur est avocat fiscaliste auprès du Cabinet DAVID spécialisé dans les questions de fiscalité internationale et la planification successorale transfrontalière. Il est membre du Barreau de Bruxelles de la Society of Trust and Estate Practitioners.

Comments 1

  1. Cher Monsieur Quaghebeur,
    merci de cet article. En fait, je suis une victime de cette taxation discriminatoire des biens à l’étranger.
    Le fisc belge ne s’est pas contenté d’utiliser “l’exonération avec réserve de progressivité” de mes revenues immobiliés étrangères, mais les a carrément taxés comme revenue. J’ai donc dû payé deux fois mes revenues immobiliers (en Allemagne et en Belgique). J’ai attiré l’attention du fisc sur le fait que dans cette affaire la Belgique avait été condannée déjà deux fois (est-ce maintenant le troisième fois?), mais il n’y avait pas de réaction, sauf l’indication que la loi belge n’aurait pas changée. Puisque vous dites “l’avenir nous dira”, je me demande, jusque quand faut-il attendre pour une action en Justice?
    Merci de votre attention!
    Reinhard Walther

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