Europees Hof veroordeelt Belgische fiscale regels inzake onroerend goed in het buitenland

België is opnieuw veroordeeld door het Hof van Justitie van de Europese Unie voor zijn fiscaal regime voor een tweede woning in een andere lidstaat.

De kwestie is niet nieuw en niet altijd goed begrepen.

België heft belasting op alle onroerende goederen, zelfs als u er geen huur voor ontvangt.

Als u alleen eigenaar bent van het huis waarin u woont, hoeft u helemaal niets op te geven, tenzij u een deel van uw huis verhuurt.

Als u een tweede verblijf bezit, of een woning die verhuurd is, geeft u het kadastraal inkomen op. Dit kadastraal inkomen wordt met 40 procent verhoogd en geïndexeerd om rekening te houden met de inflatie. U betaalt belasting op ongeveer 2,5 maal het kadastraal inkomen.

Als u in het buitenland onroerend goed bezit, gelden andere regels. U moet ofwel de werkelijke huur aangeven die u ontvangt (indien het verhuurd is), ofwel de huurwaarde voor een tweede verblijf.  De huurwaarde is de huur die u van een huurder zou ontvangen indien het verhuurd werd. In het algemeen is het aangeraden een vastgoedmakelaar te vragen u een huurwaarde te geven. U kan geen kosten voor onderhoud of herstellingen aftrekken, maar de administratie houdt automatisch 40% af voor dergelijke kosten. Wel kan u de inkomstenbelasting die u over het onroerend goed in het buitenland heeft betaald, aftrekken.

Theoretisch zou het belastingregime voor onroerend goed in België en in het buitenland hetzelfde moeten zijn omdat het kadastraal inkomen de theoretische huurwaarde van een onroerend goed in België is. Het kadastraal inkomen werd echter voor het laatst vastgesteld in 1975 en geeft ondanks indexatie niet de echte huurwaarde van een woning weer. Dit betekent dat buitenlands vastgoed zwaarder belast wordt dan Belgisch vastgoed.

Er is een verschil. Inkomsten uit een woning in een ander land is in België gewoonlijk vrijgesteld op grond van het dubbelbelastingverdrag tussen België en dat land. Niettemin houdt België rekening met deze inkomsten bij de bepaling van het belastingtarief dat van toepassing is op andere belastbare inkomsten in België. Dit wordt “vrijstelling met progressievoorbehoud” genoemd.  De inkomsten van buitenlands onroerend goed zal de belasting op de Belgische inkomsten opdrijven in de progressieve belastingtarieven.

In 2014 heeft het Hof van Justitie van de Europese Unie reeds verklaard dat de verplichting om de huurwaarde van een buitenlandse onroerend goed aan te geven een inbreuk was op het door het vrij verkeer van kapitaal gewaarborgd door het Europese recht (zaak C-489/13, Verest en Gerards). In 2012 had België dat al toegegeven. Op 12 april 2018 heeft het Europees Hof België opnieuw veroordeeld (zaak C-110/17 Commissie t/België).

Dit betekent dat België zijn wetgeving zal moeten wijzigen om ervoor te zorgen dat onroerend goed in België en daarbuiten op een gelijkwaardige manier wordt behandeld, maar het Europese Hof heeft geen suggesties gedaan om het probleem op te lossen.

De beslissing zal een keuze zijn tussen een verhoging van de belasting op Belgisch onroerend goed en een andere vorm van waardering van het inkomen van onroerend goed in het buitenland. Voor tweede verblijven aanvaardt de belastingadministratie al de Franse tegenhanger voor het kadastraal inkomen, de “valeur locative”, maar niet alle landen hebben zo’n tegenhanger. Ze houden rekening met de marktwaarde van het vastgoed, in dat geval aanvaarden ze een vaste waarde zoals 2% van de Spaanse “valor cadastral” of 4% van de waarde van vastgoed in Nederland.

Een oplossing zou erin kunnen bestaan om eenvoudigweg de inkomsten van buitenlands onroerend goed vrij te stellen zonder progressievoorbehoud. Alleen de toekomst zal het uitwijzen.

Author: Marc Quaghebeur

Marc Quaghebeuris een advocaat bij Cabinet DAVID gespecialiseerd in internationale fiscale zaken en grensoverschrijdende vermogensplanning. Hij is verbonden aan de Balie van Brussel en lid van de Society of Trust and Estate Practitioners.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *